El responsable de las reparaciones en una vivienda de alquiler
Determinar a quién le corresponde asumir las reparaciones en una vivienda alquilada suele ser el asunto que genera más confusión y malos entendidos entre las partes implicadas.
Hay arrendadores que piensan que el inquilino tiene que hacerse cargo de todas las reparaciones pase lo que pase. Por otro lado hay inquilinos que piensan que el pago de la renta incluye un servicio de mantenimiento como si fuera un hotel.
Ninguna de esas situaciones es correcta.
Este estado general de confusión lo genera la ambigüedad de la propia Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que solo ofrece un texto general:
El artículo anterior se puede resumir en el siguiente diagrama de flujo:
El principal dilema suele ser determinar la diferencia entre una avería grande o pequeña ya que la ley no especifica al respecto. Pero según la jurisprudencia podemos inferir que una pequeña avería es aquella cuyo coste de reparación es inferior a unos 150€; hay algunos casos que establecen la diferencia en los 200€, pero en esos importes nos movemos.
Para evitar malos entendidos o ambigüedades es bueno, además, añadir alguna claúsula que especifique el tipo de reparaciones que le corresponderán al inquilino y cuales al arrendador. Por ejemplo algo como lo siguiente:
Si se rompe una resistencia o termostato le corresponde al inquilino ya que se trata de una pequeña reparación.
Si se rompe una resistencia o se escapa el gas refrigerante le corresponde al inquilino ya que se trata de una pequeña avería.
Si se rompe una resistencia, algún objeto atasca la entrada o salida de agua o deja de centrifugar o desaguar por una mala configuración, le corresponde al inquilino ya que sería una pequeña avería.
Si la humedad, normalmente en forma de mancha, está en el techo y proviene la vivienda superior debe responsabilizarse el vecino de arriba o su seguro de hogar. Pero si la humedad, en forma de descamación de pintura, está en el techo o paredes suele tratarse de un problema de condensación por mala ventilación y en ese caso le corresponde al inquilino repararlo ya que ha sido por su mal uso.
Si aparecen humedades en paredes, normalmente contiguas a cuartos de baño o cocina, hay que analizar la causa. Si proviene de la rotura de alguna canalización entonces le corresponde al arrendador. Pero lo más común es que la causa sean filtraciones por la junta deteriorada de la bañera, y en ese caso le corresponde al inquilino ya que se ha tratado de una falta de mantenimiento.
En última instancia, si el diagnóstico tampoco satisface a alguna de las partes tendréis que recurrir a un juez o árbitro. Pero eso puede resultar tan costoso que es preferible que ambas partes cedan y lleguen a un mal acuerdo.
Hay arrendadores que piensan que el inquilino tiene que hacerse cargo de todas las reparaciones pase lo que pase. Por otro lado hay inquilinos que piensan que el pago de la renta incluye un servicio de mantenimiento como si fuera un hotel.
Ninguna de esas situaciones es correcta.
Este estado general de confusión lo genera la ambigüedad de la propia Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que solo ofrece un texto general:
Artículo 21. Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
(Ley de Arrendamientos Urbanos desde el año 2013)
El artículo anterior se puede resumir en el siguiente diagrama de flujo:
El principal dilema suele ser determinar la diferencia entre una avería grande o pequeña ya que la ley no especifica al respecto. Pero según la jurisprudencia podemos inferir que una pequeña avería es aquella cuyo coste de reparación es inferior a unos 150€; hay algunos casos que establecen la diferencia en los 200€, pero en esos importes nos movemos.
Para evitar malos entendidos o ambigüedades es bueno, además, añadir alguna claúsula que especifique el tipo de reparaciones que le corresponderán al inquilino y cuales al arrendador. Por ejemplo algo como lo siguiente:
La conservación de la vivienda ser regirá por el artículo 21 de la LAU.
Las averías o desperfectos debidos a mal uso, negligencia, accidentales, falta de mantenimiento o cuidado razonable serán a cargo de la parte arrendataria independientemente del coste de la reparación.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo de la parte arrendataria, tales como la reparación o sustitución de:
- Grifos que gotean o se atoran, cisterna que gotea o se atasca, atranques de desagües, sistema de recogida de persianas, manivelas y bisagras de puertas, mecanismos de cerraduras, reposición de llaves, manchas en tapicerías y paredes, filtraciones por juntas deterioradas, elementos eléctricos (serie Legrand Valena de venta en Almelec) como enchufes, interruptores, tomas de tv, portero automático, etc.
- Mantenimiento y conservación de la caldera de agua sanitaria y cocina así como del resto de los electrodomésticos y mobiliario que se entrega con la vivienda y se detallan en el anexo a este contrato. En el caso del frigorífico cambiar bombillas, puerta que no cierra, acumulación de hielo, etc. En el caso de la lavadora puerta que no cierra, atranque de válvulas, limpieza de filtros, resistencia, etc.
Casos más comunes
Pequeñas averías por uso ordinario
Las más comunes suelen ser grifos estropeados por la cal, manivelas de puertas, bisagras, cerraduras, persianas que no suben o bajan, atranques de desagües, cisternas que gotean, interruptores que fallan, bombillas que se funden, cajones que se descuelgan. Si se te ocurren más puedes avisarme para añadirlas.Calentador de agua o caldera
Si se rompe el tanque de agua no tiene arreglo y por lo tanto le corresponde al arrendador cambiarlo por otro de similares características.Si se rompe una resistencia o termostato le corresponde al inquilino ya que se trata de una pequeña reparación.
Frigorífico
Si por ejemplo se rompe el motor posiblemente no tenga arreglo o sea muy costoso, por lo tanto le corresponde al arrendador cambiarlo por otro.Si se rompe una resistencia o se escapa el gas refrigerante le corresponde al inquilino ya que se trata de una pequeña avería.
Lavadora
Si se rompe el motor o la placa electrónica de control se trataría de una gran reparación y le corresponde al arrendador arreglarlo o sustituirlo.Si se rompe una resistencia, algún objeto atasca la entrada o salida de agua o deja de centrifugar o desaguar por una mala configuración, le corresponde al inquilino ya que sería una pequeña avería.
Paredes y techos
Si las paredes se entregan recien pintadas lo correcto es devolvelas igual. En caso contrario es correcto devolverlas con el desgaste propios de un uso normal como que pierdan el brillo o hayan amarilleado. Pero el inquilno debe reparar los agujeros, rayas y manchas, que haya causado.Humedades
Determinar el responsable depende de la causa.Si la humedad, normalmente en forma de mancha, está en el techo y proviene la vivienda superior debe responsabilizarse el vecino de arriba o su seguro de hogar. Pero si la humedad, en forma de descamación de pintura, está en el techo o paredes suele tratarse de un problema de condensación por mala ventilación y en ese caso le corresponde al inquilino repararlo ya que ha sido por su mal uso.
Si aparecen humedades en paredes, normalmente contiguas a cuartos de baño o cocina, hay que analizar la causa. Si proviene de la rotura de alguna canalización entonces le corresponde al arrendador. Pero lo más común es que la causa sean filtraciones por la junta deteriorada de la bañera, y en ese caso le corresponde al inquilino ya que se ha tratado de una falta de mantenimiento.
En caso de desacuerdo
Si las partes no llegan a un acuerdo se puede acudir al diagnóstico de un técnico o profesional en cada caso ya sea fontanero, electricista, sat, pintor, perito, etc.En última instancia, si el diagnóstico tampoco satisface a alguna de las partes tendréis que recurrir a un juez o árbitro. Pero eso puede resultar tan costoso que es preferible que ambas partes cedan y lleguen a un mal acuerdo.
